Steigende Mietpreise in Freiburg – Analyse und Gegenmaßnahmen

Wer aktuell eine Wohnung in Freiburg mieten möchte, könnte meinen, er sei in München oder Hamburg. Denn wie dort ist auch in Freiburg Wohnraum generell knapp und die Mietpreise, die im Durchschnitt 9,20 €/m² kalt betragen, werden nur noch nur von 5 Städten übertroffen.1 Im Vergleich zu München ist das Durchschnittseinkommen in Freiburg aber geringer, so dass viele Freiburger ca. 44% ihres Einkommens für Wohnkosten (Miete + 2,20 €/m² Nebenkosten) aufwenden müssen.2 Das ist ein erschreckend hoher Spitzenwert in Deutschland und ein Ende ist nicht in Sicht.

Woran liegt das? Freiburg ist eine beliebte Studentenstadt. Die Uni hat derzeit rund 24.000 Studenten, von denen die meisten möglichst zentrumsnah wohnen wollen. Das Studentenwerk kann nicht allen eine Unterkunft bieten, obwohl es in den letzten Jahren einige neue Wohnheime in Betrieb genommen hat. Zudem steigen die Ansprüche. So lebt es sich in einer privaten WG mit 4 Leuten gemütlicher als im Wohnheim in einer WG mit zwölf Leuten. Private WGs ziehen den Mietpreis enorm nach oben, denn deren Vermieter kann für eine 4-Zimmer-Wohnung insgesamt z. B. 4 x 300 € = 1200 € verlangen, bei Vermietung an eine Familie aber nur 900 €. Dazu kommt, dass die Erhebung des Mietspiegels eine entscheidende Tücke hat. Es werden nur Mietverhältnisse berücksichtigt, bei denen sich in den letzten 4 Jahren Änderungen ergeben haben. Und das ist bei Studenten-WGs naturgemäß fast immer der Fall, während Bestandsmieten sich nicht auf den Mietspiegel auswirken.

In Freiburg sind in den letzten 6 Jahren die Mieten um knapp 11% gestiegen.1 Ein steigender Mietspiegel lässt höhere Mieten zu. Die Anzahl an Studenten ist zwar relativ stabil, aber es gibt eine starke Nachfrage von Menschen aus dem Umland, die entweder näher an ihrem Arbeitsplatz wohnen oder das Großstadtflair genießen wollen. Deswegen wird der Mietspiegel preislich ausgereizt. So kommt es, dass man im Vergleich zu Bestandsmieten bei einem neuen Mietvertrag momentan über 20% mehr zahlen muss. Dies führt zu dem absurden Effekt, dass sich der Umzug in eine kleinere Wohnung finanziell nicht rechnet. Der hohe Mietpreis verknappt den Wohnraum dadurch noch weiter.

Um den Mietpreisanstieg langfristig zu dämpfen, gibt es mehrere Möglichkeiten.

 Die Bundesregierung könnte:

– die Berechnungsgrundlage des Mietspiegels ändern. Die Regelung, Bestandsmieten auszuklammern, macht in Regionen mit Leerstand durchaus Sinn, jedoch nicht in Ballungsräumen. So kann die Änderungszeit von vier auf acht Jahre in Städten angehoben werden, in denen man mehr als 33% des Einkommens für Wohnkosten ausgeben muss.

 Die Stadt könnte:

– die kommunale Wohnungsbaugesellschaft als gemeinnützige GmbH betreiben. Momentan ist die Gesellschaft gewinnorientiert, zieht also einen Nutzen aus hohen Mieten. Der Gewinn kommt zwar wieder der Stadt zu Gute, aber die Mieter der Gesellschaft sind eher einkommensschwächere Bürger.

 – dafür sorgen, dass die kommunale Wohnungsbaugesellschaft bei auslaufenden Sozialwohnungen den Mietpreis nicht auf das Niveau des Mietspiegels anhebt.
Innerhalb einer Frist von 10 – 25 Jahren nach dem Bau von Sozialwohnungen darf deren Miete nicht nach dem Mietspiegel berechnet werden. Läuft die Frist aus, kann man deren Mieten an den Mietspiegel anpassen, muss es aber nicht. Wirtschaftlich gesehen rechnet sich eine Vermietung natürlich auch wenn die Miete unter dem Freiburger Mietspiegel liegt, denn die Unterhaltskosten liegen in Freiburg nicht wesentlich höher als im Rest Deutschlands. Auslaufende Sozialwohnungen zu Marktpreisen zu vermieten, ist demnach eine Gewinnmaximierung, die, streng genommen, unsozial ist und daher nicht das Bestreben der Stadt sein sollte.

 – eine Satzung erlassen, die vorschreibt, dass bei Neubau eines Wohnhauses oder einer Wohnsiedlung mindestens 1/3 der Wohnungen Sozialwohnungen sein müssen. Wenn sich der Baugrund im Besitz der Stadt befindet, sollten mindestens die Hälfte Sozialwohnungen sein.

 – neue Bauflächen ausweisen. Denn der Siedlungsdruck wird nicht abnehmen. Mehr Menschen wollen in der Stadt wohnen und die, die bereits da sind, streben mehr Wohnraum pro Person an. Sollte die Stadt personell nicht in der Lage sein, neue Wohngebiete selbst kurzfristig zu planen, sollte man dies teilweise Privatfirmen übertragen.

 Das Land hat bereits:

 – seit diesem Jahr die Förderung des sozialen Wohnungsbaus geändert und die Förderung auf 63 Mio.€ erhöht.

Die Förderung von Neubau hat nun Vorrang vor der Förderung bestehende Wohnungen zu kaufen. Im aktuellen Förderprogramm kann ein Investor zwischen einer Mietbindungsfrist von 15 bis 25 Jahren wählen. Je länger die Frist ist, desto höher ist die Förderung. Das geförderte Darlehen wird dabei ohne Zinsen gestellt. Da aber momentan die Zinsen generell sehr niedrig sind, muss sich zeigen, ob Investoren die Förderung auch wie erhofft in Anspruch nehmen. Denn es ist verlockender, mit einem niedrig verzinsten Kredit zu bauen und über höhere Mieten größere Gewinne zu erzielen.

Die Vermieter

 -sind nicht gezwungen, auf Grundlage des Mietspiegels zu vermieten. Mit der Vermietung von Wohnraum Gewinn zu machen, ist legitim, man sollte sich jedoch fragen, wie weit man ihn maximieren muss.

Uwe Stöhr

1 Pressemeldung immobilienscout24.de vom 16. 8. 2013

2 Erhebung des Immobilienverbands Deutschlands (IVD) von 2008

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